新冠疫情下能要求减免房屋租金吗？
——北京房屋租赁市场法律问题浅谈
全国上下都在抗击疫情, 人口流动急剧减少, 大量房源空置, 租赁人口锐减, 违约情况严重。各类租赁企业面临巨大的生存压力, 尤其是对餐饮、酒店、商业零售等行业来说，新冠疫情带来的更是严重打击, 一方面没有收入来源, 另一方面还得支付高额的租金、员工工资及办公成本支出。租客们都希望能够给予一定的租金减免。那么。承租人是否可以要求减免租金呢?
一、房屋租赁期间，承租人能否以不可抗力为由要求减免租金。
1、本次新型冠状病毒疫情是否属于不可抗力?
答：根据民法总则的规定, 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。不可抗力是独立于人的行为之外, 不受当事人意志所支配的现象。是人力所不可抗拒的力量。它包括自然现象和社会现象。所谓自然现象通常是 指:水灾、旱灾、暴风雪、地震等; 社会原因引起的, 如战争、罢工、政府禁令等。本次新型冠状病毒疫情开始于武汉, 并于近日内大面积传播, 尽管采取了封城、交通管制、延长春节假期等相应行政措施, 到目前为止, 仍无法做到彻底的控制和根除。近期新型冠状病毒疫情已被世界卫生组织列为国际关注的突发公共卫生事件, 可见此次疫情关系社会公共利益。对于此次疫情的发生、发展、变化, 已超出普通人能够预见、依其自身能够避免且能克服的客观情形, 因此, 此次新型冠状病毒疫情属于不可抗力, 并且该不可抗力的影响情况因医疗技术、政府行为及疫情的发生、发展、变化而不能被人们所准确预知。
2、房屋租赁期间, 承租人能否以不可抗力为由要求减免租金?
答：民法总则 180条规定, 因不可抗力不能履行民事义务的。不承担民事责任。那么, 承租人能否以不可抗力为由要求减免租金呢。笔者认为, 虽然本次疫情具备了不可抗力的特征, 但是否能够就此作为减免租金的理由呢， 还需要进一步界定合同的履行障碍与疫情之间的因果关系而定。根据合同法的规定, 出租人的义务是按照约定将租赁物交付承租人, 并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人则应当按照约定的方法使用租赁物并按照约定的期限支付租金。因疫情或相关防治措施导致双方房屋租赁合同暂时无法履行, 例如在冠状病毒疫情期间, 由于管控或隔离, 出租人无法按时交付房屋, 承租人无法按期支付租金而导致的不能履行合同义务, 不承担民事责任。而至于能否减免租金的问题, 则要先看租赁合同中是否有关于出现不可抗力责任分担比例的约定, 如果合同有约定则依约定; 如无约定, 承租人能否有权要求减免受疫情影响期间的应付租金, 不能一概而论。
二、合同中没有关于不可抗力的约定, 能否要求减免租金。
答：根据《中华人民共和国民法总则》第五条规定, 民事主体从事民事活动, 应当遵循公平原则, 合理确定各方的权利和义务。针对目前情况, 承租人可以与出租人协商, 依据公平原则要求减免部分租金。其实早在2003年非典期间, 最高人民院就做出过明确的指导性意见:“由于非典”疫情原因, 按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件, 可以根据具体情况, 适用公平原则处理。”尽管该条款已经失效, 但是对于本次新型冠状病毒疫情给合同造成的影响仍有一定的参考意义。
三、关于租金减免比例的问题
答：当前, 合同法对租赁合同履行期间的租金减免比例并无直接明确规定, 仅规定了“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务“, 笔者认为, 对租金减免的比例可以根据承租人的租赁用途、停业停产时间、所属行业受到疫情冲击的程度、双方的损失情况等酌情判定租金减免的数额。总之即要考虑承租人停业停产的必要性和紧迫性, 又要考虑出租人的损益情况, 以减少租赁双方的损失, 保持租赁关系的稳定，从源头上化解矛盾纠纷。
四、地方政府的帮扶政策
答：目前全国各地也相应推出了扶持中小微企业的政策, 明确了减免租金的具体措施。2020年2月5日, 北京市人民政府办公厅发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响而出台的促进中小微企业持续健康发展的若干措施》明确, 中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动, 按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的, 免收 2月份房租; 承租用于办公用房的, 给予2月份租金 50%的减免。对承租其他经营用房的, 也鼓励业主(房东)为租户减免租金, 同时还鼓励在京中央企业参照上述执行。同时, 北京市政府为了鼓励(房东)减免房租, 还规定，对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的企业, 由市区政府给予一定资金补贴。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的特色园、科技企业孵化器、大学科技园、众创空间、创业基地、文化产业园、视听园区等各类载体, 优先予以政策扶持。基于此在有关政策的扶持范围内, 可以依据相关政策法规减免租金。而这些，租赁合同双方在协商处理该类租赁问题时也可作为参考。
