新冠肺炎疫情下常见法律问题（民事法律篇）-防疫之房屋租赁
1.因疫情无法返京继续租住房屋，中介不允许退房怎么办？
答：租赁房屋的承租人想退房，属于解除租赁合同。这里面有三个问题：第一，要看租赁合同的相对方是中介还是房屋所有权人；第二，要看租赁合同中有关合同解除的条款是如何约定的；第三，看租赁合同未到期时间长短、疫情对合同的影响及承租人因疫情带来的身体状况。
第一个问题涉及的是因疫情无法返京的承租人要和谁提出退房的问题。如果是与房屋所有权人签署的租赁合同，中介无权对合同双方解除租赁合同提出意见。如果是中介作为出租方，承租人提出解除合同，就和中介来谈退房解除合同。
第二个问题是解除合同的事由，先看租赁合同中有关解约是怎么约定的。有约定的遵从约定，没有合同约定的遵从法律规定。
第三个问题，是实质审查本次疫情对租赁合同的影响是否到达了导致合同目的不能实现而必须解除合同的情况。
无论合同约定还是法律规定，承租人因为疫情无法返京而不能继续使用房屋，的确造成了疫情期间的合同目的不能实现，但这是否足以作为解除合同的事由，还要看租赁合同未到期时间的长短、疫情的发生和持续的时间、承租人个人因疫情带来的身体健康状况。
如果疫情发生和持续时间相对于租赁合同期间，以及承租人的个人健康状况，只是暂时的、部分地影响到合同履行，可协商通过延期、变更等方式继续履行合同；如果综合判断前述因素，对租赁合足以构成了合同目的不能实现的情况，则承租人提出退房，可以引用不可抗力条款解除合同。
出租方不同意解除合同的话，承租方可以采取以下方式履行义务并保留相关证据，待疫情结束后通过调解或诉讼途径解决双方的纠纷：1）疫情发生后，承租人将受其影响而不能返京的情况及时通知出租人；2）承租人应将因此而解除合同的通知告知出租人，以便让出租人及时采取措施尽量避免损失；3）与出租人协商减轻或免除自己一方的责任，主动寻求解决办法，尽可能避免损失扩大；4）对前述发出通知、采取措施等事项保存好证据。
需要强调的是，本次疫情具有不能预见、不能避免且不能克服的特征，其性质属于法律上规定的不可抗力事件。根据《合同法》规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，法律另有规定的除外。法律对不可抗力的适用也是有限制的，并不是任何人可以任意以不可抗力之名免除义务人的所有责任，也不是相关义务人不经任何补救行为，就当然减轻或者解除其责任。具体到某一份合同的履行是否构成不可抗力，还需要结合合同的具体情况来判断。如果承租人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，也就是说，在疫情爆发前已经迟延履行的，仍应依合同约定或法律规定承担违约责任。
2.外地租户返京后，房东不允许继续租住怎么办？
答：2月1日下午，北京市政府新闻办组织召开北京市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作第七次新闻发布会。市政府副秘书长陈蓓在介绍北京市社区疫情防控工作情况时指出，任何社区、村和物业不得自行阻止监测合格返京人员进入社区。对于有些外来人员进京后进入小区受阻的情况，市有关部门也高度重视，并再次重申：任何社区、村和物业对医学观察、体温检测合格人员，无权自行阻止其进入社区，如遇到返京人员回京不畅的问题，可拨打12345热线举报解决。
如果通过前述政策倡议的途径，问题得不到解决，可按照如下法律分析，选择不同法律途径解决。房东不允许租户继续租住，实际为单方解除租赁合同的行为。
如果双方租赁合同中对解除合同的条件进行了明确约定，且租户确实存在该情况，符合双方租赁合同所约定的解除合同条件，房东有权单方解除合同，不允许租户继续租住。
如果双方租赁合同未进行相关约定，需要明确是否存在《合同法》第九十四条所规定的法定解除情形及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十六条规定情形。
如租户从疫区返京，且存在发热、咳嗽等相关症状，或租户接触过受感染及疑似病患，此种情况下，应属于“情势变更”，继续履行租赁合同将导致房东或他人健康权及生命权受到严重威胁，房东出租房屋也面临卫生及安全风险，继续履行租赁合同对房东明显不公平，且将对公众健康安全产生重大威胁，合同基础丧失，房东有权行使合同解除权，不允许租户继续租住。
如果租户未从疫区返京，且没有发热、咳嗽等相关症状，也未接触过受感染及疑似病患，也不存在《合同法》第九十四条之法定解除情形，房东擅自解除合同，禁止租户入住，构成违约。
房东合法解除租赁合同的情况下，租户应尽快另寻住处，如确有被感染的可能，应尽快就医，做好安全防护及隔离工作。
房东违法解除合同禁止租户入住的情况下，租户有权要求房东继续履行合同，继续使用租赁房屋；如房东设置障碍导致租户无法进入房屋，协商不成的，租户可向法院起诉，要求房东继续履行合同，承担违约责任，赔偿其损失。同时，租户应通过录音录像、拍照等方式做好证据保全工作，做好诉讼准备。
