婚前父母出资为子女购房的几种情形
次 2020-02-28 16:25:53
婚前父母出资为子女购房的几种情形
一、法律规定
最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)第二十二条第一款（以下简称“婚司二第二十二条第一款”）：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。”
1、小明父母，出全资购买了该房，将该房产登记到了小明名下。
法律分析：该房产系小明婚前，由小明父母一方出全资购买的，且该房登记在小明名下，根据上述法律规定可知，该房产系小明个人财产。
2、小明父母，出全资购买了该房，将该房产登记到了小红名下。
法律分析：此种情况下房产的归属在实践中有较大争议，主要有三种观点。
观点一，系小红的个人财产。
物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，因为该房产登记在小红名下，故小红为该不动产的所有权人。且根据合同法中赠与合同的规定，该赠与行为已完成，故应视为小明父母对小红个人的赠与，故为小红的个人财产。
观点二，系小明的个人财产。
理由：婚司二第二十二条第一款，仅明确的是婚前双方父母的出资归属，并未涉及所购房产产权归属，既然该出资应被认为是对自己子女的赠与，那么子女用该赠与资金购买房屋的行为自然等同于其个人出资行为。婚前小明父母出全资购房，即等于婚前小明出全资，无论该房产如何登记均应视为小明个人财产。说白了，就是仅看出资，不管房产登记在谁名下，一律按出资份额确定房产权属，因小明方出资100%,故小明拥有该房产的全部份额。
观点三，系小明和小红的共同财产。
理由:该购房行为系以结婚为目的，虽然仅登记在小红一人名下，但实际上是小明父母对小明和小红二人的共同赠与，此外，按共同财产处理也较为公平，符合公平原则。观点三在司法实践中被认同的机率一般会大于第一、二种，笔者也赞成观点三。
3、小明父母，出全资购买了该房，将该房产登记到了小明、小红二人名下。
法律分析：此种情况下，对于房产的归属实践中虽有争议，但往往被认为系小明和小红的共同财产。理由是该购房行为系以结婚为目的，且登记在双方名下，视为小明父母对小明和小红二人的赠与。虽然小明父母未明确表示为赠与双方，但从小明父母将房产登记在二人名下的行为，可以推定系小明父母明确表示赠与双方，故应为双方的共同财产。
4、小明父母，仅出资首付50万元，剩余150万元由小明、小红银行贷款按揭偿还，该房产登记到了小明名下。
法律分析：该房产系小明婚前由小明父母一方支付首付，该房登记在小明名下，根据婚司二第二十二条第一款规定，该房产首付部分应为小明父母对小明个人的赠与，又因该房产登记在小明名下，故该房产系小明个人财产。但由于该房产之后的银行贷款由小明、小红共同偿还，故婚后共同还贷及对应增值部分属于夫妻共同财产。
5、小明父母，仅出资首付50万元，剩余150万元，由小明、小红银行贷款按揭偿还，该房产登记到了小红名下。
法律分析：此种情况类似于第2种情况，实践中争议也比较大。司法实践中，司法机关往往倾向认定为系小明和小红的共同财产。理由是该购房行为系以结婚为目的，虽登记在小红一人名下，但实际上是小明父母对小明和小红二人的共同赠与，此外，二人结婚后还共同还贷，按共同财产处理也较为公平，符合公平原则。
笔者建议广大父母在不好意思进行双方书面约定时，至少要单方面明确该资金为单独赠与自己的子女，并在公证处公证，以堵塞漏洞，锁定事实，避免将来产生不必要的损失。
注：本文中所说的共同共有和按份共有的主要区别是指分割时，共同共有一般按一人一半，而按份共有则是按具体的份额比例分割。
以上文章转自于原创 李海龙
